東區王先生問:我與多人共有一筆土地,在數月前突接獲其他共有人數人委託代書所發的存證信函,謂其等之所有權應有部分合計已逾二分之一,人數亦已逾二分之一,其等已將土地以總價三千萬元出售第三人,問我是否優先購買,我立即回覆願優先購買,代書即發函要求我於七日內給付第一期款三百萬元,我未依期限給付,未久即接到代書發函稱已解除我的買賣契約,請問該共有人所主張的解除契約是否合法?答:土地法規定共有的土地或建築物,可以依共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意出售予第三人,惟應事先以書面通知他共有人,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購其應有部分(持分),但應於收到通知後十日內表示願意優先承買。如果共有人未以書面通知,其出售第三人的買賣行為無效,所為移轉登記予第三人亦為無效,他共有人得訴請塗銷移轉登記。在王先生表示願意優先購買時,王先生與其他共有人間的買賣契約即已成立,王先生須按共有人出售第三人的同一條件購買,所以王先生應給付的買賣價金為三千萬元。問題是,王先生僅以一紙存證信函回覆共有人,其他的買賣條件雙方並未進一步洽商,則王先生應於何時給付價金呢?王先生對出售的共有人所應為的給付(即價金三千萬元),是一無確定期限的給付。賣方應先定相當期間催告給付,買方(王先生)未為給付時,始負遲延責任。又,於買方給付遲延下,賣方必須再定相當期間催告買方,於買方於期限內仍不給付,賣方才能解除買賣契約。王先生於第一次接獲代書催告給付第一期款三百萬元,雖未為給付,但此時僅負遲延責任而已,賣方必須再定相當期間催告給付,於王先生仍不為給付下,賣方才可以表示解除契約。是以,其間賣方可能少一次定相當期間的催告,其解除契約可能不合法。(作者/財團法人犯罪被害人保護協會監察人林瑞成)
文章標籤
創作者介紹

便宜好物推薦王

qaci8yaoi 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()