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東區王先生問：我與多人共有一筆土地，在數月前突接獲其他共有人數人委託代書所發的存證信函，謂其等之所有權應有部分合計已逾二分之一，人數亦已逾二分之一，其等已將土地以總價三千萬元出售第三人，問我是否優先購買，我立即回覆願優先購買，代書即發函要求我於七日內給付第一期款三百萬元，我未依期限給付，未久即接到代書發函稱已解除我的買賣契約，請問該共有人所主張的解除契約是否合法？答：土地法規定共有的土地或建築物，可以依共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意出售予第三人，惟應事先以書面通知他共有人，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購其應有部分（持分），但應於收到通知後十日內表示願意優先承買。如果共有人未以書面通知，其出售第三人的買賣行為無效，所為移轉登記予第三人亦為無效，他共有人得訴請塗銷移轉登記。在王先生表示願意優先購買時，王先生與其他共有人間的買賣契約即已成立，王先生須按共有人出售第三人的同一條件購買，所以王先生應給付的買賣價金為三千萬元。問題是，王先生僅以一紙存證信函回覆共有人，其他的買賣條件雙方並未進一步洽商，則王先生應於何時給付價金呢？王先生對出售的共有人所應為的給付（即價金三千萬元），是一無確定期限的給付。賣方應先定相當期間催告給付，買方（王先生）未為給付時，始負遲延責任。又，於買方給付遲延下，賣方必須再定相當期間催告買方，於買方於期限內仍不給付，賣方才能解除買賣契約。王先生於第一次接獲代書催告給付第一期款三百萬元，雖未為給付，但此時僅負遲延責任而已，賣方必須再定相當期間催告給付，於王先生仍不為給付下，賣方才可以表示解除契約。是以，其間賣方可能少一次定相當期間的催告，其解除契約可能不合法。（作者／財團法人犯罪被害人保護協會監察人林瑞成）
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